Junio de 2023

Junio de 2023

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

 

Sin perjuicio de que la distancia impuesta entre las entregas de nuestro Suplemento conspira para mantener un hilo conductivo y una permanente actualización sobre las novedades doctrinarias, jurisprudenciales y normativas (que surgen a borbotones en nuestras especialidades), intentamos en este número pasar una somera revista sobre ellas, pese que para hacerlo con mayor profundidad necesitaríamos una edición tan extensa como tediosa para las y los lectores y lectoras interesadas/os.

 

El profesor Dr. Juan Antonio Costantino con la colaboración del Dr. Julián Almeida nos ilustra sobre la recientemente reglamentada ley bonaerense 14.701, creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPAC) y de las obligaciones complementarias de los mandatarios en la Provincia de Buenos Aires – en la que tuvo importante incidencia al tiempo de elaborar el proyecto -, haciendo hincapié en “… los principales aportes, derechos de los propietarios y obligaciones del administrador”.

 

Lo cierto es que luego de más de siete años, la norma encontró reglamentación a fines del pasado año (decreto 1734/2022 y sus dos anexos) y, fundamentalmente, la emisión de la Disposición reglamentaria 27/2023 de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas (20/04/2023) que en sus cinco anexos aprueba las normas de funcionamiento del Registro Público (anexo I), las etapas de implementación – escalonada - de dicho Registro en los 135 municipios de la provincia (anexo II), los contenidos mínimos relativos a los cursos de capacitación para administradores de consorcios (anexo III), la nómina de entidades reconocidas para el dictado de los cursos de seguridad e higiene previstos en el artículo 9° de la mentada ley 14.701(anexo IV) y la extensa lista de formularios de actuación ante el Registro Público de Administradores (anexo V). Entre otras trascendentes decisiones, aun habiendo concentrado el registro en el Ministerio de Justicia la PBA (DPPJ), no se abandona el espíritu y la letra tuitiva de la legislación, impregnada – como casi la totalidad del derecho privado a esta altura) en la legislación consumeril, que encuentra radicación, en el ámbito bonaerense, en la ley 13.133 y su modificatoria y en las direcciones municipales de defensa y protección de las y los consumidores, sumando como otra nota distintiva el avance en la implementación en forma totalmente digital mediante las TICs. Completa la normativa la Disposición 48/2023 DPPJ de Ajustes de Implementación (del 08/06/23).

 

El plexo normativo en análisis refleja, en gran medida, el camino iniciado por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con la ley 941 del 27/11/2002 y su reglamentación por el decreto 706/2003 y sus modificatorias vigentes (leyes 3254, 3291 y decreto reglamentario 551 del 31/07/2010, 5932 y 5983 [t.o.]).

 

La obligación de la inscripción de los administradores en un registro especial se constituyó en un criterio que fue seguido en otras jurisdicciones. En la Provincia del Chaco se dictó en el año 2005 la ley 5584; en la Provincia de Tucumán en el año 2006 se sancionó la ley 7785; en la Provincia del Neuquén en el año 2016, la ley 3041. Es de indicar que en la Provincia de Tucumán por decreto 1795/14 (MGyJ) Expte. 1388/110-L 2018 del 4/6/2018 fue vetado el proyecto de ley sancionado por la Legislatura el 15/05/2018 por el que se derogaba la ley 7785 con una regulación mucho más amplia. También en la Provincia de San Juan fue sancionada en el año 2014, la ley 8531 pero fue vetada por decreto 1523-MG2014, publicado el 16/01/2015.

 

En esa línea, varios municipios bonaerenses, incluso antes de la sanción de la ley 14.701 (ordenanzas 23.173, de Vicente López del 27/06/2006; ley 3233, de Tigre, del 28/12/2011) y con posterioridad a ella (ordenanzas 19.926, de Bahía Blanca del 28/11/2019; 10.258, de Necochea, del 5/11/2020; 5834, de Pinamar, del 23/12/2020) también decidieron la creación y regulación de ese Registro. Otro tanto ocurrió en municipios de otras provincias en las que no existe una ley provincial. Así: Ordenanzas 9008, de Rosario del 06/12/2012 (declarada inconstitucional); 9131, de Paraná, del 12/06/2013; 14.830, de la ciudad de Salta, del 10/9/2014; 2882-CM-2017, de Bariloche del 07/09/2017; 12.603, de la ciudad de Santa Fe, del 13/12/2018. También en la ciudad de Ushuaia se presentaron proyectos de ordenanza con este fin[1].

 

Para conocer más sobre los contenidos mínimos de toda esta novedosa normativa (más allá de encontrarla en la sección de Legislación de la presente entrega) pueden escuchar la siguiente emisión de Segunda Convocatoria, el programa de la Propiedad Horizontal, ideado, producido y realizado por el Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH) en https://radioamadeus.com.ar/miercoles-19-horas-segunda-convocatoria/ del 24/05/2023, que incluye, además, una entrevista al novel director de la Unidad de Coordinación del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires, Dr. Marcos Ariel Hernández.

 

Como verán en el contenido del suplemento lanzado hoy, también existen proyectos de ley para la conformación de registros públicos de administradores en las provincias de Santa Fe y Corrientes.

 

Por otro costado, inaugura su participación en esta publicación, la Dra. Silvina Rebossio, quien nos trae un interesante análisis iusfilosófico de la sentencia “Castronuovo de Santandrea S.A. c/ T. C. A. y otros s/ ejecución de alquileres”[2].

 

Dice la autora: “en el marco un proceso de desalojo correspondiente a una vivienda adquirida en remate judicial, el Magistrado dispuso una serie de medidas destinadas a brindarles una solución habitacional integral a los demandados, en el entendimiento de que es el Estado el encargado de la tutela de las personas”, para aclarar que “El presente trabajo se propone, brevemente, analizar el mencionado fallo de acuerdo a las teorías críticas del Derecho”.

 

El Dr. Ariel Zumpano dedica su ensayo a discernir sobre la complicada tarea del operador jurídico al tiempo de querer interpretar las normas, poniendo énfasis en la hermenéutica del actual artículo 2060 del Código unificado y lo preceptuado en el artículo 10° del fenecido régimen instaurado por la ley 13.512.

 

Como es habitual, una extensa lista de pronunciamientos judiciales – de variados tribunales nacionales, provinciales y locales – (con sus correspondientes sumarios y voces) junto a las novedades normativas y legislativas – también, nacionales, de algunas provincias y locales – y proyectos de leyes, completan el paisaje de esta edición.

 

Un escenario confuso aunque desafiante para los operadores del derecho en nuestras especialidades

 

A manera de cuadro sinóptico, les presentamos las diferentes plataformas fácticas sobre la que actuamos las abogadas y los abogados dedicados a los tópicos que comprenden nuestro expertise y, con ello, el desafío a las inteligencias para procurar la transformación de lo negativo, el mejoramiento de lo dado y el sostenimiento y superación de los datos positivos que nos muestra la realidad.

 

En la CABA la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en abril del corriente año una suba de 7,2 % respecto del nivel de un año antes, al sumar 2750 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas subió un 49,6%, con $ 62.687 millones[3].

 

En comparación con marzo de 2023, los actos bajaron un 4,3 %. Los cuatro primeros meses de 2023 si se los comparan con el mismo período de 2022, da un alza de 17,03 % con 9.210 escrituras.

 

El monto medio de los actos fue de $ 22.795.552 (101.938 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 39,6 % en un año en pesos, y en moneda estadounidense bajó 25,9 %.

 

En abril, hubo 121 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 5,2 % respecto al mismo mes del año pasado[4].

 

El Índice del M2 Real correspondiente al mes de abril del 2023, se mantiene ya por décimo mes consecutivo por debajo de la barrera de los 1.800 U$S/m2, arrojando para el conjunto de departamentos usados de 1 a 3 ambientes vendidos un precio promedio de 1.724 U$S/m2.

 

Esto surge del informe que la Universidad del CEMA y RE/MAX Argentina en conjunto con Reporte Inmobiliario elaboran y comunican mensualmente: el índice de precios de cierre con información sobre los valores concretos en los que se pactan las operaciones en el mercado inmobiliario.

 

El valor por m2 registrado en abril pasado descendió un 1,38% interanual a lo largo del 2022 desde los 1.748 U$S/m2 en los que había cerrado en abril del año anterior.

 

Al proceder a la apertura del precio por cantidad de ambientes, en las compraventas de monoambientes se registró un precio por m2 de 1.836 dólares, mientras que el valor de cierre de las unidades de 2 y 3 ambientes fue de 1.690 U$S/m2 y de 1.741 U$S/m2 respectivamente; siendo los de 1 ambiente y de 3 ambientes las tipologías que muestran apreciación en el último mes.

La brecha entre el valor por m2 de las operaciones concretadas en abril del 2023, con relación al último de publicación del inmueble, conocido habitualmente como rango de contraoferta se ubicó en el – 6,40% en abril siendo la más baja desde que se lleva la serie adelante [5].

 

En el más extenso distrito argentino, la Provincia de Buenos Aires, en abril pasado, se registraron 5506 compraventas. Los datos, relevados mensualmente por el Colegio de Escribanos bonaerense, representan una caída interanual del 24,37 % ya que en el mismo mes del año pasado se habían contabilizado 7280 escrituras. En lo que respecta a la comparación con el mes anterior, se evidencia una disminución del 17,02 % frente a las 6635 operaciones de marzo de este año[6]. Además, se evidenció una caída en las hipotecas. Las 508 del mes de abril se ubicaron un 27,64 % por debajo de las de marzo (702). En la comparación interanual, la baja en este concepto fue del 35,29 % (785 en abril de 2022)[7].

 

El Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas que lo conforman, registró una suba desestacionalizada de 1,1 % en mayo con respecto al mes anterior y se ubicó un 9,2 % por debajo de mayo de 2022[8].

 

De esta forma el acumulado de los primeros cinco meses del año cerró 8,4% por debajo del mismo período del año anterior[9].

 

En abril de 2023 el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) muestra una baja de 4,0% respecto a igual mes de 2022. El acumulado del primer cuatrimestre de 2023 del índice serie original presenta una baja de 1,6% respecto a igual período de 2022. En abril de 2023, el índice de la serie desestacionalizada muestra una variación positiva de 3,4% respecto al mes anterior y el índice serie tendencia-ciclo registra una variación positiva de 0,8% respecto al mes anterior.

 

Los datos del consumo aparente de los insumos para la construcción en abril de 2023 muestran, con relación a igual mes del año anterior, subas de 26,7% en mosaicos graníticos y calcáreos; 8,5% en hormigón elaborado; 8,4% en el resto de los insumos (incluye grifería, tubos de acero sin costura y vidrio para construcción); y 2,3% en pinturas para construcción. Mientras tanto se observan bajas de 24,3% en artículos sanitarios de cerámica; 19,9% en ladrillos huecos; 14,6% en yeso; 11,8% en pisos y revestimientos cerámicos; 8,5% en asfalto; 7,2% en cales; 1,7% en placas de yeso; 1,0% en cemento portland; y 0,1% en hierro redondo y aceros para la construcción.

 

Por su parte, si se analizan las variaciones del acumulado durante el primer cuatrimestre del año 2023 en su conjunto en relación a igual período del año anterior, se observan subas de 17,8% en mosaicos graníticos y calcáreos; 14,7% en el resto de los insumos (incluye grifería, tubos de acero sin costura y vidrio para construcción); 14,1% en hormigón elaborado; 2,4% en cemento portland; 2,1% en hierro redondo y aceros para la construcción; y 1,1% en placas de yeso. Por otra parte, se observan bajas de 23,7% en artículos sanitarios de cerámica; 20,0% en pisos y revestimientos cerámicos; 16,3% en ladrillos huecos; 7,9% en cales; 5,9% en yeso; 3,0% en asfalto; y 2,2% en pinturas para construcción.

 

En marzo de 2023 este indicador registró una suba de 16,1% con respecto al mismo mes del año anterior. En el acumulado enero-marzo 2023, este indicador presentó una suba de 15,3% con respecto al mismo período del año anterior[10].

 

El Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) continúa difundiendo los resultados censales provisionales del Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2022 (Censo 2022) y en esta ocasión publica indicadores de las condiciones habitacionales de las viviendas particulares ocupadas para los niveles nacional, provincial y por departamento, partido o comuna.

 

“El conjunto de indicadores presentados en esta publicación da cuenta de las condiciones habitacionales de las viviendas particulares ocupadas en la Argentina. Están elaborados a partir de considerar las mejores condiciones de las viviendas particulares con residentes habituales. Por eso, como contrapartida, al analizarlos e interpretarlos en virtud de las carencias que aún resta abordar, se debe prestar especial atención a los valores de menor cuantía”, indica el informe. Más que importante para conocer con certeza el estado de situación en el que estamos y cuáles son los déficits para encarar las soluciones. Nuestra profesión no puede estar ajena a ello[11].

 

“Entre 2011 y 2021 se construyeron efectivamente más de diez millones de metros cuadrados (un Puerto Madero cada dos años). Sin embargo, la Ciudad de Buenos Aires no disminuyó su déficit habitacional. La imposibilidad de acceso a la vivienda en propiedad fue resuelta por la población incrementando la densidad demográfica en las villas, hacinándose, alquilando o accediendo a viviendas alejadas de las centralidades, con las desventajas de conectividad y acceso a servicios públicos que ello implica”, dicen el abogado Jonathan Baldiviezo y la ingeniera María Eva Koutsovitis[12].

 

“Desde la década del ‘50 hasta el presente se otorgaron permisos de obra para construir 154 millones de metros cuadrados. Se calcula que se construyeron efectivamente alrededor de 75 millones de m2, es decir aproximadamente 1 millón de metros cuadrados por año. Para tener una imagen de lo que esto implica, la totalidad de Puerto Madero suma un total de 2 millones de m2. Es decir, en siete décadas se construyeron alrededor de 37 Puertos Madero”, comentan los mencionados Baldiviezo y Koutsovitis[13].

 

“Desde esta segunda perspectiva se está produciendo un proceso social y económico de gran relevancia en las principales ciudades del país, nos referimos a la conformación de una nueva división de clase social urbana por el incremento de la cantidad de hogares inquilinos. La propiedad inmueble se concentra cada vez más en un sector minoritario de personas o de empresas, mientras se incrementa la población que no tiene otra alternativa que alquilar u ocupar tierra para garantizar su acceso a una vivienda. Estamos vivenciando que la fractura propietarios/no propietarios (hogares inquilinos, poseedores, en situación de calle) se intensifica cada vez más con el transcurso del tiempo.

 

“Por ejemplo, en la Ciudad de Buenos Aires, en el censo del año 2001, el porcentaje de familias inquilinas era del 22 % (227.545 hogares). El censo del año 2010 indicó el 30 % (343.443). Es decir, entre el 2001-2010, sin que la población total de la ciudad se incrementara en forma relevante, los hogares inquilinos aumentaron en 115.898.

 

“La Dirección de Estadística y Censo de la Ciudad informa que, de acuerdo con la Encuesta Anual de Hogares que realiza, al año 2022, el 36,1 % de los hogares de la ciudad son inquilinos y el 12,7 % otro tipo de ocupantes. En 2003, los propietarios alcanzaban el 64,4 %, en 2013 el 56,8 % y en 2022 el 51,2 %. De acuerdo con la Encuesta Permanente de Hogares (INDEC), el porcentaje de inquilinos subió al 38 % en la ciudad, es decir, aproximadamente 437.000 hogares. El número podría estar llegando al 40 % en la ciudad considerando que las situaciones de extrema vulnerabilidad habitacional (inquilinatos, villas) no son censadas integralmente.

 

“En la Argentina, la proporción de hogares inquilinos aumentó desde un 11 % en 2001, a un 16 % en el censo de 2010) y a un 18,7 % en 2018 (Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares 2017-2018 /INDEC)”, analizan ambos autores arriba citados[14].

 

Co Vivienda: A través de la Ley 6639 (B.O. CABA 30/05/2023, ver texto en la sección Legislación de esta revista), la Ciudad Autónoma de Buenos Aires implementó el régimen de Co Vivienda que tiene por objeto “facilitar el acceso a la vivienda en virtud de lo establecido en la Ley 1251, el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo 31 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires y normativa concordante”.

 

De esta forma, se prevé que un grupo familiar pueda acceder a un terreno público y construir, con afectación al derecho real de superficie (que tiene un plazo máximo de 70 años, según el artículo 2117 del Código Civil y Comercial de la Nación).

 

La norma establece que serán beneficiarios aquellos que se encuentran “en situación de vulnerabilidad y/o afectados por el déficit habitacional y/o los que deseen formar parte de las comunidades de Co Vivienda sujetas a este régimen”.

 

Pueden sujetarse al régimen de Co Vivienda los inmuebles en la CABA: (i) De dominio privado de la Ciudad; (ii) De dominio privado de otros sujetos de derecho público estatales y no estatales y del dominio de personas jurídicas de derecho privado que no posean fin de lucro, en virtud de los convenios que se celebren a los fines del cumplimiento de la presente. Se rigen por las normas del Código Civil y Comercial sobre derechos reales de dominio, superficie, propiedad horizontal y uso, como asimismo de la posesión, en los aspectos indicados en la presente ley.

 

Los espacios resultantes del régimen de Co Vivienda se denominan:

 

1. "Inmueble de Co Vivienda" al fundo cuyos titulares de dominio son los enumerados en el artículo 3° de la ley, que se afectan al régimen Co Vivienda previsto y a consecuencia del cual posee la calidad de nudo propietario del mismo, sujeto al régimen establecido en el artículo 236 y, en lo pertinente, en el Libro Cuarto, Título III, arts. 1941 a 1982 y Título VII, arts. 2114 a 2128, del Código Civil y Comercial de la Nación; "Edificio de Co Vivienda" al inmueble cuyo titular es una Organización en calidad de superficiario, sujeto al régimen establecido en el Libro Cuarto, Título VII, arts. 2114 a 2128, del Código Civil y Comercial de la Nación; “Unidades", son aquellas sobre las que se constituyen los derechos reales de propiedad horizontal, según lo prescripto en los arts. 2037 a 2072 del Código Civil y Comercial de la Nación, o bien derechos reales de uso en los términos de los artículos 2127, 2142 párrafo 2º y 2154 a 2157 del Código Civil y Comercial de la Nación, cuya titularidad corresponde a los sujetos beneficiarios de esta ley; "Partes comunes", son los espacios del Edificio de Co Vivienda, exteriores a las Unidades, apropiables colectivamente por los sujetos beneficiarios y donde tienen lugar las relaciones de Co Vivienda. Se les aplica lo normado en los artículos 1912 o 2037 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, según el régimen de derechos reales por el que la organización haya optado.

 

La norma identifica bajo el nombre de “Usuarios” a las “personas humanas y grupos familiares identificados bajo el concepto de ‘hogar’, entendiéndose por tal tanto al grupo de personas, parientes o no, que vivan bajo un mismo techo, de acuerdo con un régimen familiar, compartiendo gastos de alimentación como a quienes viven solos”.

 

Estos poseen los siguientes derechos y obligaciones: (i) Contribuyen con una prestación a la Organización de Co Vivienda, consistente en (a) aporte dinerario, (b) aporte de trabajo o (c) mixto, según se prevea en el instrumento constitutivo de la organización; (ii) Reciben de la Organización de Co Vivienda una contraprestación consistente en el derecho real de propiedad horizontal o el derecho real de uso y la posesión conjunta de la Unidad y de las partes comunes; (iii) El hogar no puede tener ingresos superiores a ocho (8) salarios mínimos, vitales y móviles y ninguno de sus integrantes puede tener inmuebles con destino habitacional a su nombre.

 

Denomina la ley, a su vez, “Organizaciones” a aquellas “conformadas exclusivamente por aquellas personas humanas que serán Usuarios de las Unidades una vez que se edifiquen las mismas”. Pueden constituirse como cooperativas, mutuales, asociaciones civiles sin fines de lucro, las simples asociaciones, las fundaciones, fideicomisos.

 

Estas organizaciones “tienen a su cargo la edificación y/o refacción del Edificio de Co Vivienda”, y “celebran con los Usuarios los actos jurídicos constitutivos del derecho real de propiedad horizontal o del derecho real de uso”. Además, administran el financiamiento provisto por el Instituto de la Vivienda (IVC) de la CABA – que es la autoridad de aplicación del régimen -, ejercen la custodia y administración del Inmueble de Co Vivienda y del Edificio de Co Vivienda, en su caso hasta la constitución de propiedad horizontal y elaboran el Reglamento de Co Vivienda el cual, previa conformidad del IVC, se somete a la aprobación por parte de los Usuarios.

 

Se contempla, asimismo, la posibilidad de que el régimen de Co Vivienda pueda estructurarse bajo las reglas de derecho real de propiedad horizontal o las reglas del derecho real de uso.

 

La norma aclara que “las organizaciones determinan el régimen de derechos reales aplicable conforme decisión que se tome de acuerdo a sus normas internas”.

 

En lo que corresponde a su afectación, los inmuebles de Co Vivienda pueden ser: (i) Terrenos sin edificar; (ii) Terrenos con edificaciones en obra, interrumpidas o en curso de ejecución; (iii) Terrenos con edificaciones concluidas que deban ser refuncionalizados.

 

En los casos en que existan edificaciones en el inmueble, concluidas o en construcción, “se deberá justificar fundadamente la conveniencia de adquirir las mismas para el cumplimiento de las finalidades del régimen de Co Vivienda”.

 

Para seleccionar y adjudicar los proyectos el IVC deberá convocar a las Organizaciones “a concurso para la presentación de proyectos de construcción y/o refacción de Edificios de Co Vivienda sobre los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires”.

 

Una vez ejecutoriado el acto de adjudicación del proyecto de Co Vivienda, el citado Instituto y la Organización adjudicataria” celebrarán un Convenio de Co Vivienda por escritura pública para la registración y publicación de la afectación al derecho real de superficie”.

 

Los concursos tramitarán de conformidad con las disposiciones de la Ley 2201 de Servicios Profesionales de Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo y Paisajismo.

 

La ley prevé que uno de los requisitos del convenio de Co Vivienda es el “pago del canon por parte de los Usuarios y/o de la Organización que incluirá la compensación por el derecho real de superficie y la cuota de la financiación recibida”.

 

Por otro costado, la norma determina que ante la extinción del derecho real de superficie “tanto el Inmueble de Co Vivienda como el Edificio de Co Vivienda revertirán al patrimonio del nudo propietario”. Este último “podrá renovar el Convenio de Co-Vivienda si resultara posible en función de la legislación aplicable o adjudicar el Inmueble de Co-Vivienda a una nueva Organización, teniendo prioridad en tal caso la que constituyeran los Usuarios del Edificio de Co-Vivienda en cuestión”. El IVC “deberá dar la prioridad del derecho a los Usuarios ocupantes de las Unidades a constituir un nuevo derecho real de superficie. En caso de que dichos Usuarios no ejercieran dicha prioridad, se podrá emplear el inmueble revertido para proyectos de Co Vivienda u otro fin público”.

 

A los fines de instrumentar el vínculo entre la Organización y los Usuarios, en relación a la Unidad se celebrará: a) En los casos de que se opte por el régimen de propiedad horizontal, se regirá por lo establecido en los artículos 2037 a 2077 del Código Civil y Comercial de la Nación; b) En los casos de que se opte por el derecho real de uso, las partes suscribirán un instrumento público que deberá: 1.- Conferir derecho real de uso sobre las Unidades y espacios comunes a sus miembros, el mismo deberá establecerse conjunta y simultáneamente para todos los miembros del "hogar", con expreso derecho de acrecer de conformidad con el art. 2154 a 2157 del Código Civil y Comercial de la Nación, 2.- En caso de fallecimiento, los convivientes admitidos por la Organización comprendidos en el concepto de "hogar", continuarán con la posesión de la Unidad y la co posesión de las partes comunes, hasta la conclusión del período respectivo y tendrán a su cargo las obligaciones correspondientes, 3.- La Organización deberá otorgar los actos constitutivos de los derechos reales de que se trate a favor de los sujetos aquí mencionados, para que los mismos puedan adquirir y detentar la titularidad del derecho real respectivo sobre la Unidad y las partes comunes que anteriormente tenía el Usuario fallecido, hasta la expiración del plazo de vigencia del Convenio de Co-Vivienda. Esta obligación de la Organización deberá constar en el referido Convenio de Co Vivienda y su cumplimiento será exigible por los sujetos indicados en el inciso 1 y también por el IVC.

 

La Organización que gozare del derecho de superficie durante la totalidad del plazo establecido en el Convenio de Co Vivienda no tendrá derecho a recibir indemnización alguna a la conclusión del mismo, entendiéndose que las inversiones que ha efectuado han quedado suficientemente retribuidas con el disfrute del derecho referido.

 

Los Usuarios que gozaren del derecho de uso de las Unidades y de la co posesión de las partes comunes durante la totalidad del plazo establecido en el Convenio de Co Vivienda no tendrán derecho a recibir indemnización alguna a la conclusión del mismo, entendiéndose que las inversiones que han efectuado han quedado suficientemente retribuidas con el disfrute de los mismos.

 

Si el derecho real de superficie o los derechos de los Usuarios referidos en los incisos precedentes concluyeran anticipadamente por decisión del IVC, la Organización o los Usuarios, en su caso, tendrán derecho al cobro de la indemnización prevista en el art. 2126 del Código Civil y Comercial o según las normas aplicables.

 

En todo otro supuesto de conclusión anticipada de los derechos referidos, no habrá lugar al cobro de indemnización alguna a cargo del IVC.

 

Finalmente, el articulado prevé la “protección del usuario”, los “modelos de financiación” y las exenciones impositivas e instruye al IVC a sancionar los actos administrativos de alcance general e individual para la reglamentación y aplicación, dentro de su esfera de competencia.

 

Obra pública: El Gobierno Nacional sigue ejecutando soluciones habitacionales en distintas jurisdicciones del país. En el último mes se entregaron viviendas en Coronel Pringles, Avellaneda, Ezeiza, Canning, Bolivar, Roque Pérez y Castelli en la Provincia de Buenos Aires; en la ciudad de Córdoba (Desarrollo Urbanístico Barrio Liceo); en la ciudad de Paraná en la provincia de Entre Ríos; en la ciudad de Ushuaia (Provincia de Tierra del Fuego) y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

 

El pasado 1° de junio se suscribió el acta de aprobación y de inicio de obra del proyecto Lotes con Servicios–Cañuelas de Procrear II por la generación de un total de 390 lotes con infraestructura aptos para la construcción de viviendas, en un predio que tiene una superficie total de más de 27 hectáreas.

 

En Almirante Brown (PBA) se firmó el 02/06 un acta compromiso que permitirá avanzar en las gestiones para la adquisición de suelo a través del Plan Nacional de Suelo Urbano. El predio a adquirir, ubicado en la localidad de Burzaco y denominado Ex Hogar Israelita, tiene 30 hectáreas y permitirá generar un proyecto integral de lotes con servicios y la construcción de un Desarrollo Urbanístico a través de Procrear II.

 

El 03/06 se refrendó el inicio de obra de Parque Central del complejo Ambiental Villa Domínico y de “Eco-Area” de la Reserva Costera Avellaneda. El proyecto se da en el marco del Programa de Desarrollo de Áreas Metropolitanas del Interior (DAMI II), financiado en conjunto con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). La obra supone una inversión de aproximadamente 1.200 millones de pesos y a partir de un fuerte componente ambiental que nace de la recuperación de espacios que fueron rellenos sanitarios, contará con áreas recreativas, de esparcimiento, espacios educativos y de salud, con una perspectiva ambientalmente sustentable y con proyección en el tiempo, destacó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación.

 

En la ciudad de La Paz, Mendoza, el intendente de la localidad le entregó a la cartera nacional la aprobación administrativa para la construcción de 60 viviendas en el Barrio Boggero a través del Programa Federal Casa Propia. La inversión del Gobierno Nacional en estos hogares será de $ 810 millones.

 

También se formularon los nuevos llamados licitatorios para la construcción de 24 viviendas en Desarrollo Urbanístico de San Vicente, en la Provincia de Buenos Aires. Las obras, en su conjunto, contarán con una inversión estimada de $ 547 millones.

 

En paralelo, se pusieron a disposición 662 unidades funcionales de 42 predios en 15 provincias en el marco del programa Procrear II.

 

El 29/05 se entregaron las primeras 76 viviendas pertenecientes al segundo Desarrollo Urbanístico que a través de Procrear II se edifica en San Martín. De esta manera, y con una inversión que ronda los $ 1.650 millones, quedó inaugurado el primer predio construido íntegramente durante la actual gestión nacional a través de Procrear II en la Provincia de Buenos Aires. Se suma así a los estrenados recientemente en Roque Sáenz Peña (Provincia del Chaco) y General Lagos (Provincia de Santa Fe).

 

A principios de mayo se abrieron las inscripciones para la línea Lotes con Servicios. Se trata de aquella que permite adquirir un crédito para acceder a alguno de los terrenos con servicios básicos generado por el programa Procrear II, a partir del cual el adjudicatario podrá edificar allí una vivienda unifamiliar.

 

En este caso, se ofrecerán un total de 1.456 lotes distribuidos en 52 predios a lo largo de 11 provincias argentinas. La inscripción, al igual que en la línea Desarrollos Urbanísticos, contará con dos modalidades, General (para personas de 36 a 64 años de edad) y Destino Joven (donde podrán anotarse aquellos aspirantes de entre 18 y 35 años).

 

Siguen vigentes las líneas de acción Casa Propia (crédito hipotecario para la construcción de viviendas nuevas de hasta 60 metros cuadrados que se asienten en lote propio), Desarrollos Urbanísticos (brinda acceso a créditos hipotecarios para la compra de viviendas nuevas en uno de los Desarrollos Urbanísticos de Procrear II, con plazo máximo de 30 años), Lotes con Servicios (suelo urbano de calidad promoviendo un hábitat digno y accesible) y Programa Reconstruir (reactiva proyectos y obras de viviendas abandonadas, suspendidas o sin iniciar).

 

Alquileres: El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses. Esto, que es un problema de la macroeconomía más allá de las condiciones contractuales, se viene traduciendo en altos valores de entrada que, si bien con los ritmos de inflación actuales se licúan rápidamente, constituyen una barrera significativa para ingresar en un nuevo alquiler.

 

En este contexto, se observa un aumento en el porcentaje de ofertas expresadas en dólares, fundamentalmente a partir de febrero de 2022[15].

 

Véase, paralelamente, para comparar, el informe de CESO sobre los alquileres en Rosario en mayo de este año[16].

 

En la zona norte del Gran Buenos Aires, por ejemplo, el precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes se ubica en $ 113.296 por mes, y así subió 6.3% en abril. El precio es 39% superior al de GBA Oeste y Sur ($ 81.625 por mes) pero 12% inferior al de CABA ($ 128.584 por mes). En 2023 el alquiler en GBA Norte sube en línea con la inflación. Sin embargo, en la comparación interanual sube 13.3 p.p. por debajo de la inflación. Nordelta y Olivos son los barrios con oferta más cara, $ 151.112 y $ 141.587 por mes, informa Zonaprop[17].

 

En el ejido sur-oeste, el precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes en municipios relevados por Zonaprop se ubica en $ 81.625 por mes, es decir subió 8.2% en abril registrando el mayor incremento mensual desde septiembre 2020. El precio en GBA Oeste y Sur es 28% inferior al de GBA Norte ($ 113.296 por mes) y 36% inferior al de CABA ($128.584 por mes). En 2023 el alquiler sube en línea con la inflación. Canning es el barrio con oferta más cara, $ 114.406 por mes. Valentín Alsina es el más económico, $ 63.202 por mes[18].

 

Asimismo, en la ciudad de Córdoba, de acuerdo con lo proporcionado por Zonaprop, el precio medio de alquiler de un departamento de un dormitorio se ubica en $ 65.780 por mes, por lo que subió 7.8% en abril. El precio en Córdoba es muy similar al precio de Rosario ($ 65.656 por mes) pero es 49% inferior al precio de CABA ($ 128.584 por mes). En los últimos 12 meses el precio avanza 27.7 p.p. por encima de la inflación. Nueva Córdoba y Güemes son los barrios más caros para alquilar en la ciudad con precio mensual de $ 120.217 y $ 113.323 respectivamente para una unidad de un dormitorio[19].

 

Con el objeto de obtener mayor información y la crítica situación de las locaciones de vivienda es destacable ver el artículo “Una nueva tensión agrava la crisis de los alquileres: los propietarios exigen un ‘extra’ al contrato firmado” por Jose Luis Cieri[20].

 

Y para entender un poco más la reducción del stock inmobiliario destinado a fines habitacionales y su vuelco a la renta temporaria (en especial en moneda dura), los invito a ver y escuchar “EL DILEMA DE LOS ALQUILERES Y EL EFECTO AIRBNB, CON ESPECIAL REFERENCIA A LA CIUDAD DE BUENOS AIRES”[21].

 

En lo que respecta a la rentabilidad inmobiliaria – entre muchos otros datos interesantes – es conveniente consultar el Monitor Inmobiliario[22].

 

Locaciones de oficinas: Por tercer período consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según el último informe Market Beat de Cushman & Wakefield.

 

La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y los metros tomados, cerró el primer trimestre de 2023 en 6.121 m². Pese a ser menor a la del último período de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros dos meses del año, es un indicador que marca la continuidad de la recuperación del sector. La vacancia, que cerró en 14 %, disminuyó levemente con respecto al cierre del año anterior, lo que también apoya esta visión del mercado[23].

 

Según Colliers[24], por su lado, el mercado de oficinas premium registró un leve incremento en la tasa de vacancia, posicionándose en un 17.7%, durante el primer cuatrimestre del año en curso. Se contabilizaron 329.379 m² ofertados en alquiler. Si se discrimina la disponibilidad según categoría de inmueble, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A +, alcanzando el 19.4% (235.099 m²). Por su parte, los inmuebles clase A expusieron una vacancia del 14.5% (94.280 m²).

 

Al cierre de este período, la absorción neta del mercado exhibió un saldo negativo de - 3.348 m². Con respecto a la categoría de inmuebles, los clase A + arrojaron una absorción neta negativa de – 13.831 m², mientras que los A presentaron un saldo positivo de 10.482 m².

 

El dilema de los alquileres habitacionales en la CABA y en algunas otras ciudades densamente pobladas del resto del país, responde, en nuestro criterio, a variados factores, entre ellos:

 

a) Fuerte inquilinización dado que cada vez es más difícil acceder a la vivienda propia con los ingresos medios de la población (en CABA la comunidad inquilina arrima al 40 %); no es que falten viviendas – por el contrario -, es que es fácticamente imposible lograr su adquisición y, encima, se retiran del “mercado” de locaciones por efecto de la financiarización de la economía (pasan a ser una reserva de valor en moneda extranjera, es decir una forma de inversión que permite sostener y en la mayoría de las ocasiones aumentar, el poder adquisitivo patrimonial de las personas y las empresas), sin importar la renta perdida que encuentra su sucedáneo en el alza de los precios

 

b) Mayor concentración de los inmuebles en pocas manos, que produce fijación de precios especulativos; se entiende a la vivienda como una “mercancía” más de plaza.

 

c) El actual marco inflacionario, que conspira con cualquier proyección a futuro;

 

d) Mercado constructivo dedicado más a las opciones de calidad o premium que a las soluciones habitacionales del grueso de los demandantes de vivienda;

 

e) El llamado “efecto Airbnb” (desplazamiento de buena parte del stock de viviendas a los alquileres temporarios – turísticos u ocasionales -) que permite una sensiblemente mayor renta, pese a que en los dos últimos años la renta locativa fue recuperando sus porcentajes históricos. Es incomparable la distancia entre los valores de una locación tradicional y una temporaria en una unidad bien equipada y en zonas destacadas de la CABA, por ejemplo. Para más, el precio está dolarizado (fenómeno que ilegalmente se está trasladando a los alquileres habitacionales comunes);

 

f) Potente impulso de la suba de precios por las corporaciones inmobiliarias que tratan de neutralizar los efectos de la conocida como ley de alquileres 27.551 (reformadora del CCyCN en lo que hace a vivienda) sancionada y puesta en vigencia a mediados del año 2020, que generó la extensión a 3 años del mínimo obligatorio para el plazo de las locaciones de vivienda y la fijación de la actualización de los cánones locativos por un índice combinado anual (ICL que emite el BCRA), que significó, por un lado, la postergación por un año de las renovaciones y por ende la baja en las comisiones inmobiliarias (a lo que se suma en CABA y en dos provincias más con la posibilidad de que se agregue la PBA, si se aprueba la ley en debate, que únicamente las comisiones las paga el locador con un tope porcentual);

 

g) El incumplimiento por el Estado (nacional y provinciales) de apuntar al alquiler social (cumplimentando el Título III de la mentada ley 27.551);

 

h) La falta de control del Estado (local, nacional y provinciales) en la registración de los contratos (art. 16 del mencionado instrumento legal y normativa AFIP), destinando parte de los impuestos que debería recaudar para orientarlos al sector de viviendas para locaciones, mediante programas de compra y construcción de unidades para ser administradas por los Estados para abaratar los precios y permitir el acceso a la vivienda de las familias inquilinas (esto se practica en innumerables países del orbe y en las principales ciudades de las naciones más desarrolladas del planeta);

 

i) La carencia de la intervención estatal para que a la par que se promuevan incentivos fiscales para que los propietarios den en alquiler (eximición total o parcial de determinados impuestos que gravan a los inmuebles y a las locaciones, por amplios períodos, con la condición que sus dueños los destinen a alquiler habitacional) y se establezca un impuesto a la renta ociosa (o a la vivienda desocupada por largo tiempo, idéntico al que también existe en muchísimas ciudades y países del sistema “capitalista” mundial) que financie la construcción de inmuebles que serán administrados por el sector público y que permita locaciones a precios asequibles a la mayoría de los habitantes y familias, entre varias otras políticas públicas de exitosa performance en las sociedades más desarrolladas.

 

En la CABA, menguadamente, se fue en parte, en ese sentido: por la reciente ley 6640 se exime del pago de la tasa de ABL y del impuesto inmobiliario a los beneficiarios incluidos en los extremos de la norma y por la ley 6646 se exime al propietario de hasta 3 viviendas y con precios de alquileres para cada inmueble inferiores a $ 220 mil, del impuesto a los ingresos brutos (ver pestaña de Legislación).

 

Parques Industriales: pronunciado crecimiento en lo que va del año. Como muestra de ello, el gobierno de la Provincia de Córdoba inauguró el mes pasado el primer Parque Pyme de la ciudad de Alta Gracia. Es el emprendimiento 53 dentro de esa jurisdicción y se desarrolla en un predio de 13 ha. A la vera de la ruta provincial N° 5. Sumado a ello, el gobierno local se encuentra proyectando un nuevo parque que estará funcionando en la ruta C-45 (tecnológico, logístico e industrial) que tendrá aproximadamente 60 ha. de extensión en su primera etapa. En solo tres años, en esa provincia, se quintuplicó la cantidad de espacios concentrados para el desarrollo de la industria. En 2019 había apenas 9 y a fines de 2022, ya existían 47. Las industrias radicadas en estas locaciones obtienen, de forma directa, el beneficio de la promoción industrial por 15 años.

 

En Mendoza, a principios de año se anunció el lanzamiento de créditos a una tasa de interés del 49 % para el financiamiento de la compra de inmuebles en parques industriales (con un cupo de $ 30 mil millones de pesos).

 

En Bariloche (Provincia de Río Negro), en 319 ha. se está construyendo el Parque Productivo, Tecnológico e Industrial (PITBA), que albergará a 72 empresas, de las cuales un 30 % provendrán de la Provincia de Buenos Aires. La segunda etapa – que comprende otras 46 ha. – ya avanza con la venta de más de la mitad de sus predios.

 

PH y CI: Las expensas comunes constituyen, por lo general, una grave preocupación para los obligados a su pago en la propiedad horizontal, tanto común cuanto en la especial.

 

En ese orden de cosas, el porcentaje de morosidad que viene circulando en las últimas semanas (35 % promedio), no es verificable, en primer lugar, por no haber estadísticas serias y confiables. Además, de ser así, la mayoría de los Consorcios y CI (que en los últimos años han tenido una explosión singular en su constitución en todo el país) no podrían sostenerse en sus mínimos requerimientos (pago de personal, cargas, contribuciones, impuestos, abonos, servicios públicos, reposiciones y reparaciones, gastos de administración; etc.).

 

Por el contrario, como rasgo distintivo de esta etapa de restricción económica, sorprende porque el impago no se ha modificado sustancialmente. Aún sin estadísticas formales, por la información que se maneja, la mora no supera el 20 % en promedio, es decir se encuentra dentro de los parámetros habituales.

 

Es de rutina en los Consorcios y CI, cuando la cuenta de una unidad funcional entra en mora, que la administración se comunique con el o los propietario/s para ver la posibilidad de achicar la deuda (mediante pagos parciales, que no son obligatoriamente oponibles al consorcio acreedor) o bien, refinanciarla mediante un convenio de reconocimiento de deuda y forma de pago (comúnmente en cuotas, en las que el deudor se compromete a pagar un monto determinado por cada una, con más un interés por saldo entre cada cuota y la obligación de abonar las nuevas expensas mensuales, bajo apercibimiento que de incumplir caduca el acuerdo).

 

No ha aumentado sobremanera el inicio de ejecuciones de expensas en la justicia ordinaria en lo civil en la Capital Federal. En el ámbito bonaerense, es más complicado obtener información por la cantidad de departamentos judiciales existentes.

 

Esto es todo por el momento. En octubre – oportunidad de nuestro próximo encuentro solo si Dios así lo decide – estaremos en los umbrales de decidir si nuestro querido país consolida un recorrido de estabilización y relanzamiento o nos sumiremos en las experiencias cercanas devaluatorias, endeudadoras y de retroceso al crecimiento. De nosotras y nosotros dependerá el destino cercano. Nos despedimos de uds., lectoras y lectores, con un profundo agradecimiento, esperando haber sabido satisfacer, en gran porción, sus expectativas.

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